水商売賃貸情報ブログ
不動産の告知事項とは？
こんにちは！！
今回は事故物件についてお話します。
自殺や殺人などがあった部屋のことを事故物件といいます。
この事故物件に関しては広く知られているのですが、その明確な内容まではあまり知られておらず、1度入居者を挟めば告知の義務がない！
とか、3年を過ぎれば告知しなくてもいい！など、都市伝説のように伝わっているケースが多いようです。
それというのも事故物件の告知に関して明確な法律が無いからなんです。
これまでも同じような内容で何度となく裁判が行われてきましたが、判決は様々でした。
2021年5月に「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いについて」と題するガイドラインを公表しました。
■不動産の告知事項とは？
契約前に必ず確認が必要な内容であるということが分かりました。
どのような内容が告知事項となるのか、チェックしていきましょう！
●何かしらの訳あり物件
告知事項があるということは、その物件は何かしら問題を抱えている、という状態になります。
告知事項ありの物件は、一般的に『事故物件』『心理的瑕疵物件』『訳あり物件』と呼ばれ、
現状は人を選ぶ不動産として認知されているのが現状です。
★相場の価格より安くなっていることが多い
★いわゆる事故物件であることが多い
大島てるといった事故物件を見分けるためのホームページも存在しているため、
気になる方は事前に調べておくと良いかもしれません。
■告知事項の種類
【自殺や殺人】
【心理的瑕疵】と呼ばれています。
※殺人事件や死亡事故、自殺などの不審死が発生している物件には心理的瑕疵が発生するため、
告知義務が生じることになります。
【漏水や土壌汚染】
【物理的瑕疵】は心理的瑕疵とは真逆の関係で、大雨や地震、火災などの影響で
建物自体に受けたダメージが未解消の状態であることを言います。
【行政のルールに抵触している】
【法的瑕疵】とは、法律により建物に使用制限がかかっている状態のことを指します。
ここで言う法律とは『建築基準法』『消防法』『都市計画法』などが当てはまり、
容積率や建ぺい率、防火扉、避難はしごなどが適切に適用・設置されているかなどがチェックのポイントです。
【周辺環境が悪い】
該当物件の周辺環境が劣悪な状況である場合、【環境的瑕疵】が適用となる可能性があります。
周辺環境の状況は、暴力団・宗教団体の施設の有無から、異音、騒音の状況なども含めて判断基準としています。
※火葬場、ゴミ処理場、下水処理場、発電所などが思い浮かぶ方は多いのではないかと思います。
また、保育園や幼稚園、学校に関しても人によっては騒音が気になり、生活スタイルによっては環境的瑕疵になり得る建物となります。
告知義務の内容と期限は？
■殺人、自殺、事故による死亡の場合
殺人や自殺、事故による死亡発生の告知義務の期間については、賃貸の場合、事故の発生からおおむね3年間としています。
つまり、事故から3年経過すれば宅建業法上の告知義務はなくなることになります。
■自然死、家庭内事故による死亡の場合
老衰や病気などの自然死は、当然予想されるものです。統計上も、自宅での死亡の9割以上が老衰・病死による死亡であることから、
一般的なものとして告知義務の必要はないとされました。
また告知事項のある不動産に住むメリットとデメリット を今度紹介したいと思います。
最後までお付き合いいただきありがとうございました。
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